武汉体育网

当前位置:主页 >> 排球

面临的挑战

发布时间:2020年02月15日    点击:[0]人次

2011博鳌房地产论坛最新消息 未来10年将优胜劣汰

面临的挑战

今年的博鳌房地产论坛,是其10年历史上开发商和金融企业参加人数最多的一次。这种高参与度,也从侧面印证了整个行业对未来的焦灼。

“房地产暴利的10年已经过去了。”恒亿集团董事局主席郭建平说,“大家都应换一下思维,换一下观点,去面对未来的10年。”虽然他并不承认目前已到房地产的冬天,但所有在场的业界人士都明白,未来10年,房地产业将面临诸多挑战。

过去10年,支撑中国房价不断创新高的力量主要来自城市化,而这一进程正在遭遇前所未有的困境。建设部政策研究中心主任陈淮在演讲中宣称,未来10年,能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户,将是中国城(动态 户型 相册 地图)市化面对的第一大挑战。“下一波如果不能实现将人口主要向中小城市、城镇转移,实现有产业依托的城市化,那么不管我们限购房子还是限生孩子,都解决不了今天所面对的房价和其他一些困扰社会的重要问题。”

对于这一说法,阳光100集团董事长易小迪表示赞同。他说,这次严厉的调控加速了中国城市化往二三线城市的转型,进入了以二三线城市为主体的第二轮城市化。“中国房地产最近几年的发展,开发商主要干了两件事:借钱和买地,然后等着地价升值。但是过去这种靠储备土地赚取暴利的粗放式经营模式,将在第二波城市化中迎来巨大的挑战。”

与会人士纷纷认为,下一个10年将是房企优胜劣汰的新10年。“与国际市场相比,中国房地产市场很少出现地产商破产之类的现象。”陈淮说,这将在今后得到改变,业内优胜劣汰将会大量出现。有统计数据显示,今年前7个月,房地产行业内公开的股权并购为62宗,比去年同期大幅上涨72.2%。

发展的趋势

美国着名的经济学家斯蒂格利茨曾说过,这个世界上有两大趋势让我们无法回避,一是美国的信息化,二是中国的城市化。在本次论坛上,与会者更关注的是行业的发展趋势,希望在博鳌房地产论坛反思中国房地产行业的进退得失,讨论出行业未来发展的趋势。

“中国房地产正在进入产业升级阶段。”易城中国总裁祝惇若说,中国房地产未来有四个发展趋势:一是房地产产品细分化,尤其商业地产细分化;二是房地产由资本收益向现金流收益发展,更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益;三是房地产金融会不断完善、高速发展,为中国房地产业发展注入更多丰富血液;四是房地产中介服务更加全程化、专业化。

中国房地产业协会副会长朱中一说,未来政府在房地产供应结构上的调整主要有四个方面:一是住房供应体系进一步健全,将加快提供基本住房保障,大量增加保障房和中低价位商品房供应,而让市场满足中高层次需求;二是将继续遏制投机投资性购房,通过健全差别化住房信贷、税收政策,来合理引导自住性和改善性住房需求;三是将坚持租售并举,注重培育和发展租赁市场及二手房市场;四是在继续增加住宅有效供应的同时,积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发。

应对的方法

“未来10年,中国房地产发展仍充满机遇和挑战。”朱中一认为,在政府大力转变房地产供应结构的情势下,开发商可由单纯住宅开发向兼持商业物业和租赁型住宅转型,向多业态发展。“但开发商的这种转型,一定要考虑好自身实力,考虑自身人才和管理的实际,切不可盲目跟风。每一种非住宅业态的发展都有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题,要与当地的相关产业发展与百姓的消费能力相适应。”

对此,金地集团总裁黄俊灿认为,未来10年住宅开发仍是主流,但整个房地产市场将走向复合型地产,商业地产、旅游地产等将有很大潜力。在黄俊灿看来,开发商必须着眼于未来转换,随着居民收入的提高,必然带来对商业地产的需求。未来10年将会有越来越多地产公司向复合型公司转变。现在的中国,超过60岁的老年人已差不多2亿人,居家养老、社区养老等模式会催生养老地产的兴起,因此房地产商将应该努力发展养老地产,以及地产相关衍生出来的房地产金融业务。

“开发商在未来10年一定要转变开发建设模式。”朱中一说,首先要推进工业化生产,推进标准化设计、部件工厂化生产、现场施工装配化和土建装修的一体化,尽快实现住宅全装修;二是严格执行节能减排标准,大力发展绿色建筑;三是积极开展住宅性能认定,提高住宅的宜居、环境、实用、安全与耐久等性能;四是开发商应与上下游企业强强联合,减少采购成本,提高工程质量。

阳光100集团董事长易小迪:地价推动房价上涨时代有望结束

作为一家知名房地产商,阳光100集团董事长易小迪在2011博鳌房地产论坛上公开表示,此番调控后虽然房地产行业的基本大环境未改变,城市化依然在继续,但通过地价上涨推动房价上涨这样的模式应该要结束了,或者可能已结束。

“土地成本上升是最主要的房价上升原因,这种模式是应该结束了。”易小迪说,一方面房地产业发展的基本大环境没改变,中国城市化还在继续,但这次严厉的调控加速了中国城市化往二三线城市的转型,进入第二轮城市化,城市化的热点已不在沿海大中城市或者一线城市。“未来的城市化过程中还将有4亿-5亿人口要进城,这是房地产业发展的基本环境,市场依然广阔。”

“一块地买了3年,如果要转让,其价格大致就要涨一倍。”他认为,目前通过地价上升推动房价上升的这种周期,可能要发生转变。现在,上市房地产公司的毛利绝大部分在30%-40%之间,而其中2/3的空间来源于房价的自然上升,主要是地价的上升。“在这个过程,投资带来了主要的价值,而真正的产品开发只创造了1/3不到的利润。”他说,这种模式的直接结果,就是房地产产品的开发环节,已经被放到次要位置。因此才会出现企业大量囤地的现象,房地产业也越来越类金融化,越来越成为地产业。

他认为,中国房价与老百姓的收入比,已达到较高水平。因此,过去房地产企业用借钱投资,买地盈利的模式,很可能在第二轮城市化过程中受到很大挑战。把土地储备起来,过一两年不开发,自然就会赚到三四成以上的毛利,这种粗放式经营将会遭遇很大挑战。

他认为,以二三线城市为主体的第二轮城市化,由于其土地不那么稀缺,加上政府抑制房价的手段很可能延续,因此以后的房价可能会稳步、小幅度上升,或者有涨有跌。“我认为房价继续疯涨的时代不能再长期延续下去了。”他说。

财政部财政科学研究所所长贾康:房产税将在四方面显正面效应

“房产税改革非常必要。”在2011博鳌房地产论坛上,财政部财政科学研究所所长贾康在发言中表示,中国要完成社会经济转轨、真正构建可持续的社会主义市场经济,应该肯定房产税改革的方向。

贾康认为,房产税将在四个方面显示出重大正面效应。

“中国现在的直接税非常可怜。”他认为,目前我国企业所得税没有提高的空间,反而应择机将其下调。个人所得税作为优化再分配的必要工具,现已进入非常尴尬的局面,即此次个税改革却导致中国直接税比重不升反降,而遗产税、赠与税在“十二五”期间估计不会有动作。“因此,唯一可改进的就是不动产保有环节,即房产税能解决中国税制结构里直接税比重偏低的问题。”他表示,这是第一个正面效应。

“目前各方都在批土地财政,其实土地财政无可厚非,要推进工业化、城镇化,就必须扩大建城区,必须征地。”他同时表示,征地必须优化机制,改进招拍挂机制。例如不要单一价高者得,但必须坚持竞争原则,不能再退回行政调拨、协议出让。土地财政的大问题在于,地方政府除在土地批租环节之外,很难再从中取得大比例收入。所以形成了短期行为的进一步扩大,官员都希望在自己任期内将地块以尽量高的价格拍出去,取得收入,完成政绩目标。“但这只是把矛盾后移,是土地财政有失偏颇的地方。”他认为,真正校正这个问题必须在房地产税环节,“中国地方税体系不成型,校正地方税体系必须在房地产税上形成制度框架。”这是第二个正面效应。

第三,房产税能够挤出行业泡沫。贾康表示,目前,我国已从各个方面论证得出结论,房地产业的健康发展,必须在不动产保有环节上构建合理的税制,如此才能支持房地产业长期可持续健康地发展,挤出其泡沫,使它的正面效应更好地贡献于国民经济全局。

“还有一个正面效应,即房地产税是调整社会多样矛盾必须用到的工具。”他表示,当前的中国除资源环境外,在收入分配等各方面矛盾凸现,需找到有效化解的路径和方法。这必须要用到房地产税这一工具,从而实现一些必要的再分配,优化收入分配结构,抑制两级分化。

湛江牛皮癣医院
老人骨质疏松用药
小孩子吃饭不消化怎么办